Während „Goldene Visa“ in Westeuropa immer schwerer zu bekommen sind oder ganz eingestellt werden, bieten die Balkanstaaten deutlich günstigere Alternativen: ab einer Investition von 50.000 € oder sogar ohne Mindestbetrag. Albanien, Montenegro und Serbien führen eigene Aufenthaltsprogramme ein, die einen vorteilhaften Zugang zum europäischen Markt bieten können. Erfahren Sie mehr über die Bedingungen für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen auf dem Balkan im Jahr 2026

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Während die westeuropäischen Länder ihre „Golden-Visa“-Programme nach und nach einstellen oder erschweren, bleibt der Balkan eine der wenigen Regionen, in denen eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen noch für relativ geringe Summen erhältlich ist. In den Jahren 2025–2026 hat Spanien sein Programm vollständig eingestellt, Portugal hat mit jahrelangen Verzögerungen bei der Bearbeitung von Anträgen zu kämpfen, und Griechenland hat die Mindestinvestitionsschwellen deutlich angehoben.

Vor diesem Hintergrund bieten Albanien, Montenegro und Serbien alternative Möglichkeiten zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung – oft zu einem Betrag, der in anderen Ländern lediglich die Verwaltungskosten deckt. Gleichzeitig unterscheiden sich diese Programme erheblich: von den Anforderungen an Investitionen und physische Anwesenheit bis hin zu den Fristen für den Erwerb der Staatsbürgerschaft und den Regeln zur doppelten Staatsbürgerschaft.

Im Folgenden finden Sie eine praktische Analyse der drei wichtigsten Länder, in denen Investoren im Jahr 2026 eine Aufenthaltsgenehmigung in Europa zu minimalen Kosten erhalten können.

In unserem vorherigen Artikel haben wir eine Rangliste der reichsten Länder der Welt im Jahr 2026 nach ihrem BIP vorgestellt.

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Albanien: eine der günstigsten Optionen für eine Aufenthaltsgenehmigung in Europa

Albanien ist im Grunde das „Anti-Portugal“ auf dem Markt für Investitionsaufenthaltsgenehmigungen. Während in Westeuropa die Hürden erhöht und die Verfahren erschwert werden, ist es hier nach wie vor möglich, mit minimalen Kosten und ohne festgelegtes Investitionsminimum einzusteigen.

Formal ermöglicht das Programm den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung über ein Unternehmen, Immobilien oder Investitionen in staatliche Instrumente. Der entscheidende Unterschied ist das Fehlen des klassischen Modells der „passiven Investition“. Der Investor muss in den Prozess eingebunden sein: das Unternehmen leiten, mit den Steuerbehörden interagieren und eine echte wirtschaftliche Tätigkeit nachweisen. Dies schließt sofort diejenigen aus, die nach einer Option suchen, bei der sie „Geld investieren – die Karte erhalten – und dann vergessen“.

Im Jahr 2026 gibt es Anzeichen für die mögliche Einführung von Richtwerten – etwa 100.000 € für Unternehmen und 300.000 € für Immobilien.

Die erste Aufenthaltsgenehmigung wird für ein Jahr ausgestellt und verlängert sich unter der Voraussetzung, dass die Investition erhalten bleibt und den Anforderungen entspricht. Dabei erwartet der Staat vollständige steuerliche Transparenz: Man muss sich im Steuersystem registrieren und die Erfüllung der Verpflichtungen nachweisen.

Aus steuerlicher Sicht erscheint Albanien selbst im Vergleich zur EU recht wettbewerbsfähig: Die progressive Einkommenssteuer beginnt bei 0 % und reicht bis zu 23 %, die Körperschaftssteuer beträgt 15 % und Dividenden werden mit einem Satz von 8 % besteuert. Für den Investor bedeutet dies eine relativ geringe Steuerbelastung ohne komplizierte Optimierungsmodelle.

Der Weg zur Staatsbürgerschaft ist ebenfalls klar, aber nicht schnell: Man muss fünf Jahre als Resident leben, danach kann man eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen und nach weiteren zwei Jahren den Pass. Ein wichtiger Punkt ist die Notwendigkeit, mindestens sechs Monate im Jahr tatsächlich im Land zu wohnen, was das Programm für diejenigen weniger attraktiv macht, die keinen Umzug planen.

Wann ist Albanien die optimale Wahl:

1. Wenn ein möglichst kostengünstiger Zugang zu Europa gewünscht wird

2. Wenn die Bereitschaft besteht, tatsächlich geschäftlich tätig zu sein oder im Land zu leben

3. Wenn es wichtig ist, die doppelte Staatsbürgerschaft zu behalten

Einer der wichtigsten Vorteile Albaniens ist die Möglichkeit, die ursprüngliche Staatsbürgerschaft zu behalten. Im Gegensatz zu einigen anderen Balkanländern muss man hier nicht auf seinen Pass verzichten, was die Entscheidung für Investoren erheblich vereinfacht.

In unserem vorherigen Artikel haben wir eine Rangliste der teuersten Hauptstädte Europas für den Kauf von Wohnimmobilien im Jahr 2026 vorgestellt.

Montenegro: Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf ab 150.000 €

Im Jahr 2026 hat Montenegro erstmals die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung durch den Kauf von Immobilien klar geregelt. Zuvor gab es diesen Weg zwar, aber es fehlten transparente Regeln. Nach den Gesetzesänderungen wurde eine feste Schwelle von 150.000 € eingeführt.

Ausländer können eine befristete Aufenthaltsgenehmigung erhalten, wenn sie eine Immobilie mit einem solchen Steuerwert erwerben. Das Dokument wird für ein Jahr ausgestellt und verlängert sich, sofern das Eigentumsrecht bestehen bleibt.

Wichtiger Hinweis: Diese Art der Aufenthaltsgenehmigung berechtigt nicht dazu, im Land zu arbeiten oder ein Unternehmen zu betreiben. Es handelt sich um ein „passives“ Modell über Immobilien, jedoch mit Einschränkungen.

Um den Status zu verlängern, muss man die Immobilie nicht nur besitzen, sondern auch tatsächlich nutzen. Außerdem müssen alle Immobiliensteuern fristgerecht entrichtet werden.

Neben Immobilien bietet Montenegro auch eine Option über ein Unternehmen an. Hier hat der Staat jedoch die Kontrollen verschärft. Zur Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung muss der Geschäftsinhaber nachweisen, dass das Unternehmen jährlich mindestens 5.000 € an Steuern und Abgaben gezahlt hat. Dies dient dazu, „Scheinfirmen“ auszusortieren.

Der Weg zur Staatsbürgerschaft ist recht lang. Zunächst muss man 5 Jahre mit einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung leben, dann weitere 5 Jahre mit einer unbefristeten. Erst danach kann man die Staatsbürgerschaft beantragen. Die Gesamtdauer beträgt etwa 10 Jahre, was eine der längsten in Europa ist. Ein weiterer entscheidender Punkt: Montenegro erkennt keine doppelte Staatsbürgerschaft an. Um einen Pass zu erhalten, muss man die bisherige Staatsbürgerschaft aufgeben.

Montenegro ist unter den Balkanländern am nächsten an einem EU-Beitritt. Bis 2026 hat das Land einen Großteil der Verhandlungskapitel abgeschlossen und plant, den Prozess bis Ende des Jahres abzuschließen. Die Regierung nennt das Ziel eines EU-Beitritts im Jahr 2028. Sollte dies geschehen, wird der Wert eines Aufenthaltsstatus oder einer Staatsbürgerschaft drastisch steigen. Tatsächlich könnte ein Investor, der heute mit 150.000 € einsteigt, in Zukunft Zugang zur EU erhalten. Auf dem Markt ist dies einer der niedrigsten Einstiegspunkte mit einem solchen Potenzial.

Wann ist Montenegro die beste Option:

1. Wenn ein einfacher Weg über Immobilien gesucht wird

2. Wenn das Potenzial für einen EU-Beitritt wichtig ist

3. Wenn keine aktive unternehmerische Tätigkeit geplant ist

Montenegro verwendet bereits den Euro als Währung. Das bedeutet, dass bei Immobilieninvestitionen kein Währungsrisiko besteht. Darüber hinaus hat das frühere Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen dem Land über 400 Millionen Euro eingebracht. Nach dessen Einstellung erscheint das neue Modell für eine Aufenthaltsgenehmigung als „sicherere“ Alternative für Investoren.

Mehr über Länder mit Möglichkeiten zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch passive Investitionen bis zu 100.000 Dollar erfahren Sie unter dem Link.

Serbien: Aufenthaltsgenehmigung ab 50.000 € oder ohne Mindestschwelle

Serbien bietet die günstigste strukturierte Variante einer Investitionsaufenthaltsgenehmigung unter den Balkanländern. Das Basisszenario sieht eine Investition ab 50.000 € in ein lokales Unternehmen vor, was das Recht auf eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für 1 Jahr mit Verlängerungsmöglichkeit gewährt.

Die wichtigste Voraussetzung ist der Nachweis der Investition und das Vorhandensein der Mittel auf einem serbischen Bankkonto. In den meisten Fällen wird die Aufenthaltsgenehmigung relativ schnell, innerhalb von 1–2 Monaten, ausgestellt, was deutlich schneller ist als in vielen EU-Ländern.

Die zweite Option ist Immobilien. Hier gibt es keine festgelegte Mindestgrenze. Formal kann man eine Immobilie für jeden beliebigen Betrag kaufen und eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen, sofern der Vertrag den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und zwischen den Ländern der Grundsatz der Gegenseitigkeit in Bezug auf das Eigentumsrecht gilt.

Serbien ist keine „Null“-Jurisdiktion hinsichtlich der Aufenthaltsanforderungen. Für die Steueransässigkeit muss man sich 183 Tage im Jahr im Land aufhalten. Außerdem muss man eine registrierte Adresse haben und bei der Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung die Verbindung zum Land nachweisen.

Das Steuersystem ist eines der einfachsten in Europa:

- 10 % – Einkommensteuer

- 15 % – Körperschaftssteuer

Dies macht das Land attraktiv für Unternehmer und Gründer, insbesondere in den frühen Phasen der Geschäftstätigkeit.

Der Weg zur Staatsbürgerschaft ist deutlich schneller als in Montenegro. Daueraufenthaltsgenehmigung – nach 3 Jahren. Staatsbürgerschaft – weitere 3 Jahre später. Insgesamt – etwa 6 Jahre.

Die Regeln zur doppelten Staatsbürgerschaft sind komplexer. Im Standardfall kann die Aufgabe des ersten Passes erforderlich sein. Gleichzeitig gibt es Ausnahmen, weshalb jede Situation individuell geprüft werden muss.

Wann ist Serbien die beste Option:

1. Wenn ein minimales Einstiegsbudget erforderlich ist (50.000 € oder weniger)

2. Wenn eine schnelle Bearbeitung wichtig ist

3. Wenn eine Steuerresidenz mit geringer Belastung geplant ist

Der serbische Pass gewährt visumfreien Zugang zu mehr als 130 Ländern, einschließlich des Schengen-Raums. Das Land zieht Investoren dank der niedrigen Einstiegsschwelle aktiv an. Die größte Nachfrage ist auf dem Immobilienmarkt in Belgrad und Novi Sad zu beobachten. Gleichzeitig ist es wichtig zu verstehen, dass die Aussichten auf einen EU-Beitritt in Serbien weniger klar sind. Das bedeutet, dass eine Aufenthaltsgenehmigung hier nicht denselben „europäischen Vorteil“ bietet wie in Montenegro.

Wir haben bereits über die bestehenden Golden-Visa-Programme in Europa, ihre Kosten und Perspektiven berichtet.

Welches Land soll man wählen: ein kurzer Vergleich

Betrachtet man nur die praktischen Aspekte, ist der Unterschied zwischen den Ländern recht deutlich.

Albanien – die flexibelste Option. Hier gibt es keine festgelegte Zugangsschwelle, aber eine aktive Beteiligung am Geschäftsleben oder Investitionen sind erforderlich. Geeignet für diejenigen, die bereit sind, im Land zu leben und sich in die lokale Wirtschaft einzubringen. Ein zusätzlicher Pluspunkt ist die Möglichkeit, die doppelte Staatsbürgerschaft zu behalten.

Montenegro – das einfachste Modell über Immobilien. Die Schwelle von 150.000 € macht es erschwinglich und den Prozess verständlich. Der Hauptvorteil ist der potenzielle EU-Beitritt in den nächsten Jahren. Der Weg zur Staatsbürgerschaft ist jedoch lang, und die doppelte Staatsbürgerschaft ist nicht erlaubt.

Serbien – die günstigste und schnellste Option. Zugang ab 50.000 € oder sogar ohne Mindestschwelle über Immobilien. Schnelle Abwicklung und niedrige Steuern machen das Land für Unternehmen attraktiv. Nachteil: schwächere Verbindung zur künftigen EU.

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Zur Erinnerung! Planen Sie, im Rahmen des Golden-Visa-Programms in Immobilien zu investieren? Wir haben Ihnen bereits mitgeteilt, welche Programme sich 2025 als besonders profitabel für Investoren erwiesen haben. Der Artikel vergleicht die Vereinigten Arabischen Emirate, Griechenland, die Türkei, Lettland und asiatische Länder hinsichtlich der tatsächlichen Rendite von Immobilien und der wichtigsten Risiken, die vor einer Investition beachtet werden sollten.