Alors que les «visas dorés» sont de plus en plus difficiles à obtenir en Europe occidentale, voire supprimés, les pays des Balkans proposent des alternatives nettement plus abordables : à partir d’un investissement de 50 000 € ou même sans montant minimum. L’Albanie, le Monténégro et la Serbie mettent en place leurs propres programmes de résidence, qui peuvent offrir un accès avantageux au marché européen. Découvrez les conditions d'obtention d'un permis de séjour par le biais d'investissements dans les Balkans en 2026

Obtenez des conseils personnalisés auprès d'un avocat d'affaires et créez votre propre entreprise sans risques ni dépenses inutiles

COMMANDER

Alors que les pays d'Europe occidentale suppriment progressivement ou rendent plus restrictifs leurs programmes de « visas dorés », les Balkans restent l'une des rares régions où la résidence par investissement est encore accessible pour des montants relativement modestes. En 2025-2026, l'Espagne a complètement fermé son programme, le Portugal a été confronté à des retards de plusieurs années dans le traitement des demandes, et la Grèce a considérablement relevé les seuils d'investissement minimaux.

Dans ce contexte, l'Albanie, la Monténégro et la Serbie proposent des alternatives pour obtenir un permis de séjour – souvent pour un montant qui, dans d'autres pays, ne couvre que les frais administratifs. Ces programmes présentent toutefois des différences notables : des exigences en matière d'investissement et de présence physique aux délais d'obtention de la citoyenneté et aux règles de double nationalité.

Vous trouverez ci-dessous une analyse pratique des trois principales options permettant aux investisseurs d’obtenir un permis de séjour en Europe à moindre coût en 2026.

Dans notre précédent article, nous avons présenté le classement des pays les plus riches du monde en 2026 en fonction de leur PIB.

Toute activité commerciale comporte des risques : impôts, contrats, inspections, conflits avec des partenaires ou des organismes gouvernementaux. Un avocat d'affaires vous aidera à éviter les erreurs critiques et à protéger les intérêts de votre entreprise à chaque étape de son développement.

Consultez un avocat d'affaires et trouvez la solution juridique optimale dès aujourd'hui ! 

L’Albanie: l’une des options les moins chères pour obtenir un permis de séjour en Europe

L'Albanie est, en substance, l'« anti-Portugal » sur le marché de la résidence par investissement. Alors qu'en Europe occidentale, les seuils sont relevés et les procédures compliquées, il est encore possible ici d'y accéder à moindre coût et sans minimum d'investissement strictement fixé.

Formellement, le programme permet d'obtenir un permis de séjour par le biais d'une entreprise, d'un bien immobilier ou d'investissements dans des instruments d'État. La différence majeure réside dans l'absence du modèle classique d'« investissement passif ». L'investisseur doit être impliqué dans le processus : diriger l'entreprise, interagir avec les autorités fiscales et prouver une activité économique réelle. Cela exclut d'emblée ceux qui recherchent une option « j'ai investi de l'argent – j'ai obtenu une carte – j'ai oublié ».

En 2026, des signaux indiquent l'introduction possible de seuils indicatifs – environ 100 000 € pour les entreprises et 300 000 € pour l'immobilier.

Le premier permis de séjour est délivré pour un an et est renouvelé à condition que l'investissement soit maintenu et réponde aux exigences. Dans ce contexte, l'État exige une transparence fiscale totale : il est nécessaire de s'enregistrer auprès du fisc et de prouver le respect des obligations.

Sur le plan fiscal, l'Albanie semble assez compétitive, même par rapport à l'UE : le barème progressif des revenus commence à 0 % et va jusqu'à 23 %, l'impôt sur les sociétés s'élève à 15 % et les dividendes sont imposés au taux de 8 %. Pour l'investisseur, cela signifie une charge fiscale relativement modérée, sans schémas d'optimisation complexes.

Le parcours vers la citoyenneté est également clair, mais pas rapide : il faut vivre cinq ans en tant que résident, après quoi on peut prétendre à la résidence permanente, puis, deux ans plus tard, au passeport. Une nuance importante : la nécessité de résider effectivement dans le pays au moins six mois par an, ce qui rend le programme moins pratique pour ceux qui ne prévoient pas de s'y installer.

Quand l'Albanie est-elle le choix optimal:

1. Si vous recherchez l'entrée la moins coûteuse possible en Europe

2. Si vous êtes prêt à réellement exercer une activité commerciale ou à vivre dans le pays

3. Si le maintien de la double nationalité est important

L'un des principaux avantages de l'Albanie est la possibilité de conserver sa nationalité d'origine. Contrairement à certains autres pays des Balkans, il n'est pas nécessaire ici de renoncer à son passeport, ce qui simplifie considérablement la décision pour les investisseurs.

Dans notre précédent article, nous avons présenté le classement des capitales européennes les plus chères pour l'achat d'un logement en 2026.

Monténégro: permis de séjour via l'immobilier à partir de 150 000 €

En 2026, le Monténégro a pour la première fois clairement réglementé l'obtention d'un permis de séjour via l'achat d'un bien immobilier. Auparavant, cette voie existait, mais n'était pas soumise à des règles transparentes. Suite à des modifications législatives, un seuil fixe a été instauré : 150 000 €.

Les étrangers peuvent obtenir un permis de séjour temporaire s'ils achètent un bien immobilier dont la valeur fiscale est égale ou supérieure à ce montant. Le document est délivré pour une durée d'un an et est renouvelé à condition que le droit de propriété soit maintenu.

Point important : ce type de permis de séjour ne donne pas le droit de travailler ou d'exercer une activité commerciale dans le pays. Il s'agit d'un modèle « passif » basé sur l'immobilier, mais assorti de restrictions.

Pour conserver ce statut, il faut non seulement posséder le bien, mais aussi l'utiliser effectivement. Il est également nécessaire de payer tous les impôts fonciers en temps voulu.

Outre l'immobilier, le Monténégro propose une option via une société. Mais ici, l'État a renforcé ses contrôles. Pour renouveler son permis de séjour, le propriétaire de l'entreprise doit prouver que la société a versé au moins 5 000 € d'impôts et de cotisations par an. Cette mesure vise à éliminer les sociétés « fictives ».

Le parcours vers la citoyenneté est assez long. Il faut d'abord vivre 5 ans avec un permis de séjour temporaire, puis 5 ans supplémentaires avec un permis de séjour permanent. Ce n'est qu'après cela qu'il est possible de demander la citoyenneté. La durée totale est d'environ 10 ans, ce qui est l'une des plus longues en Europe. Autre nuance importante : la Monténégro ne reconnaît pas la double nationalité. Pour obtenir un passeport, il faudra renoncer à l'ancien.

La Monténégro est le pays des Balkans le plus proche de l'adhésion à l'UE. En 2026, elle avait clôturé une grande partie des chapitres de négociation et prévoit de finaliser le processus d'ici la fin de l'année. Le gouvernement affiche l'objectif d'une adhésion à l'UE en 2028. Si cela se concrétise, le statut de résident ou de citoyen prendra considérablement de la valeur. En effet, un investisseur qui s'engage aujourd'hui avec 150 000 € pourrait, à terme, obtenir l'accès à l'UE. Sur le marché, c'est l'un des seuils d'entrée les plus bas offrant un tel potentiel.

Quand la Monténégro est-elle la meilleure option:

1. Si vous recherchez une procédure simple via l'immobilier

2. Si le potentiel d'accès à l'UE est important

3. Si aucune activité entrepreneuriale active n'est prévue

La Monténégro utilise déjà l'euro comme monnaie. Cela signifie l'absence de risque de change pour les investissements immobiliers. De plus, le précédent programme de citoyenneté par investissement a rapporté plus de 400 millions d'euros au pays. Après sa fermeture, le nouveau modèle de permis de séjour apparaît comme une alternative plus « sûre » pour les investisseurs.

Pour en savoir plus sur les pays offrant la possibilité d'obtenir la résidence grâce à des investissements passifs allant jusqu'à 100 000 dollars, cliquez ici.

Serbie: permis de séjour à partir de 50 000 € ou sans seuil minimum

La Serbie propose l'option structurée la moins chère de permis de séjour par investissement parmi les pays des Balkans. Le scénario de base consiste en un investissement de 50 000 € dans une entreprise locale, ce qui donne droit à un permis de séjour temporaire d'un an, renouvelable.

La condition essentielle est la confirmation de l'investissement et la disponibilité des fonds dans une banque serbe. Dans la plupart des cas, le permis de séjour est délivré assez rapidement, en 1 à 2 mois, ce qui est nettement plus rapide que dans de nombreux pays de l'UE.

La deuxième option concerne l'immobilier. Il n'y a pas de seuil minimum fixé. Formellement, il est possible d'acheter un bien immobilier pour n'importe quel montant et de demander un permis de séjour, à condition que la transaction soit conforme à la législation et que le principe de réciprocité en matière de propriété s'applique entre les pays.

La Serbie n'est pas une juridiction « zéro » en matière d'exigences de résidence. Pour obtenir la résidence fiscale, il faut passer 183 jours par an dans le pays. Il est également nécessaire d'avoir une adresse enregistrée et de prouver son lien avec le pays lors du renouvellement du permis de séjour.

Le système fiscal est l'un des plus simples d'Europe:

- 10 % - impôt sur le revenu des personnes physiques

- 15 % - impôt sur les sociétés

Cela rend le pays attractif pour les entrepreneurs et les fondateurs d'entreprise, en particulier lors des premières phases de développement.

Le parcours vers la citoyenneté est nettement plus rapide qu'en Monténégro. La résidence permanente est obtenue au bout de 3 ans. La citoyenneté, 3 ans plus tard. Au total, environ 6 ans.

Les règles relatives à la double nationalité sont plus complexes. Dans un cas standard, il peut être nécessaire de renoncer à son premier passeport. Il existe toutefois des exceptions, c'est pourquoi chaque situation doit être évaluée au cas par cas.

Quand la Serbie est-elle la meilleure option:

1. Si vous avez besoin d'un budget d'entrée minimal (50 000 € ou moins)

2. Si la rapidité de la procédure est importante

3. Si vous envisagez une résidence fiscale avec une faible charge fiscale

Le passeport serbe offre un accès sans visa à plus de 130 pays, y compris l'espace Schengen. Le pays attire activement les investisseurs grâce à son seuil d'entrée bas. La demande la plus forte est observée sur le marché immobilier à Belgrade et à Novi Sad. Dans le même temps, il est important de comprendre que les perspectives d'adhésion à l'UE sont moins certaines pour la Serbie. Cela signifie que le permis de séjour n'offre pas ici le même « avantage européen » qu'en Monténégro.

Nous avons précédemment présenté les programmes Golden Visa en vigueur en Europe, leur coût et leurs perspectives.

Quel pays choisir: une brève comparaison

Si l'on se concentre uniquement sur les aspects pratiques, la différence entre les pays est assez nette.

L'Albanie – l'option la plus flexible. Il n'y a pas de seuil d'entrée strictement défini, mais une participation active dans une entreprise ou des investissements sont requis. Elle convient à ceux qui sont prêts à vivre dans le pays et à s'impliquer dans l'économie locale. Un avantage supplémentaire : la possibilité de conserver la double nationalité.

La Monténégro – le modèle le plus simple via l'immobilier. Le seuil de 150 000 € la rend accessible, et le processus – clair. Son principal atout – l'adhésion potentielle à l'UE dans les années à venir. Mais le chemin vers la citoyenneté est long, et la double nationalité n'est pas autorisée.

La Serbie – l'option la moins chère et la plus rapide. Accès à partir de 50 000 € ou même sans seuil minimum grâce à l'immobilier. La rapidité des démarches et la faible fiscalité la rendent attractive pour les entreprises. Inconvénient : un lien moins fort avec l'avenir de l'UE.

Investir, créer une entreprise à l'étranger, ouvrir un bureau de représentation à distance ou transférer une équipe nécessitent une stratégie juridique claire. Un avocat d'affaires vous accompagne tout au long du processus : du choix de la juridiction et du modèle fiscal à l'obtention des visas et à la protection de vos actifs.

Faites appel à un avocat d'affaires et assurez-vous un transfert et un développement réussis de votre entreprise à l'international !

Rappel ! Envisagez-vous d’investir dans l’immobilier dans le cadre du programme Golden Visa ? Nous vous avons déjà indiqué quels programmes se sont avérés les plus rentables pour les investisseurs en 2025. Cet article compare les Émirats arabes unis, la Grèce, la Turquie, la Lettonie et d’autres pays asiatiques, le rendement réel de l’immobilier et les principaux risques à prendre en compte avant d’investir.