En la UE podrían restringir la compra de una segunda vivienda: qué cambiará

La UE está preparando un nuevo marco para las ciudades que se enfrentan a una escasez de viviendas asequibles. Las autoridades locales podrán regular con mayor rigor los alquileres a corto plazo, los apartamentos turísticos y, en casos concretos, las segundas residencias. Descubre más sobre dónde podrían aplicarse estas restricciones, según qué criterios se implantarán y qué implican para los propietarios y compradores de inmuebles

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La Comisión Europea propone otorgar más competencias a las ciudades y regiones para hacer frente a la escasez de vivienda asequible. En las zonas con graves problemas de vivienda, las autoridades locales podrán restringir los alquileres a corto plazo, los apartamentos turísticos y, bajo ciertas condiciones, la compra de una segunda vivienda. No obstante, no está prevista una prohibición general de las segundas viviendas en la UE.

En el artículo anterior proporcionamos información sobre las ciudades más caras del mundo para vivir en 2026 según el ranking de Numbeo.

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¿Qué propone exactamente la Comisión Europea?

El 9 de septiembre de 2026, la Comisión Europea presentó la «Affordable Housing Act», un proyecto de reglamento destinado a proporcionar a las autoridades nacionales, regionales y locales normas más claras para combatir la escasez de vivienda asequible. El documento no establece restricciones únicas para toda la UE, sino que crea un marco común en virtud del cual las distintas ciudades y regiones podrán demostrar la existencia de una crisis de vivienda e introducir medidas locales.

Se trata, sobre todo, de ciudades, islas y regiones turísticas, donde la demanda de vivienda supera con creces la oferta. La Comisión Europea señala expresamente que el problema puede verse agravado por diversas formas de uso de la vivienda que no la convierten en la residencia principal, en particular los alquileres a corto plazo, las segundas residencias y las viviendas desocupadas. Las autoridades locales ya están intentando regular estos segmentos, pero hasta ahora lo han hecho sin un sistema de evaluación europeo común.

Las nuevas normas deben aportar a las ciudades una mayor seguridad jurídica, pero no poderes ilimitados. Cualquier medida deberá estar justificada, ser necesaria, proporcionada y aplicarse únicamente en aquellos territorios donde los datos confirmen la existencia del problema. Es decir, la mera existencia de un gran número de segundas residencias o apartamentos turísticos no supondrá automáticamente una prohibición.

En un artículo anterior hablamos de los mejores países para la compra de inmuebles por parte de extranjeros en 2026.

¿Dónde y en qué condiciones pueden aplicarse restricciones?

Las nuevas medidas no podrán aplicarse en todo el territorio del país, sino únicamente allí donde las autoridades puedan demostrar la existencia de una presión grave sobre el mercado de la vivienda. Para ello, la Comisión Europea propone utilizar un conjunto de indicadores de accesibilidad, en lugar de un único criterio universal para toda la UE.

Entre los factores que pueden tenerse en cuenta se encuentran:

- La relación entre el coste de la vivienda y los ingresos de la población

- La proporción de los ingresos que los hogares destinan al alquiler

- La evolución de los precios inmobiliarios en los últimos años

- La escasez de vivienda asequible y la oferta limitada

- La proporción de viviendas que se utilizan como segunda residencia o para alquiler a corto plazo

- Los cambios demográficos y la presión turística sobre una zona concreta

Por eso, no debe interpretarse dicha referencia de ocho ingresos anuales por vivienda como un umbral automático a partir del cual una ciudad tenga inmediatamente derecho a imponer prohibiciones. Se trata solo de uno de los posibles indicadores, y la decisión debe basarse en una evaluación integral de la situación.

Lo más probable es que los nuevos mecanismos sean de especial relevancia, sobre todo, para las ciudades turísticas populares, las islas y los centros históricos, donde las viviendas se compran activamente como segundas residencias o se destinan al alquiler turístico. Es precisamente en estas zonas donde el conflicto entre los intereses de los inversores, el sector turístico y los residentes locales es actualmente más agudo.

Anteriormente hablamos sobre el mercado inmobiliario de Turquía en 2026: dónde comprar una vivienda y en qué deben fijarse los inversores.

¿Qué restricciones pueden imponer las ciudades?

La Comisión Europea no propone un conjunto único de prohibiciones para todos los países. En su lugar, las ciudades y regiones podrán adaptar las medidas a la situación local, siempre que demuestren que son realmente necesarias para mejorar la disponibilidad de vivienda.

Entre las posibles medidas se encuentran:

- Restricciones o cuotas para los alquileres a corto plazo a través de Airbnb y plataformas similares

- Límites al número de apartamentos turísticos en zonas concretas

- Requisitos adicionales para el registro y el uso de la vivienda como residencia secundaria

- Restricciones a la compra de una segunda vivienda en las zonas con mayor escasez

- Normas específicas para los pisos vacíos que llevan mucho tiempo sin utilizarse como vivienda habitual

El principio clave es la proporcionalidad. El ayuntamiento no podrá simplemente prohibir las segundas residencias o los alquileres turísticos sin una justificación suficiente. Las restricciones deben estar vinculadas a un problema concreto, a un territorio específico y estar respaldadas por datos sobre la situación del mercado local.

Anteriormente hablamos de las capitales de la UE más caras para alquilar una vivienda en 2026.

¿Qué significa esto para los propietarios y compradores de inmuebles?

Para los propietarios de segundas residencias y los inversores, el principal cambio radica en que las normas pueden variar considerablemente de una ciudad a otra. La compra de un piso para residencia estacional, para su posterior alquiler o como inversión ya no supondrá las mismas oportunidades, ni siquiera dentro de un mismo país. Antes de cerrar una operación, habrá que comprobar las restricciones locales, la situación de la zona y las normas de uso del inmueble.

El mayor riesgo se dará en los centros turísticos con escasez de vivienda, donde las autoridades locales ya están restringiendo activamente los alquileres a corto plazo. Si las nuevas competencias se aprueban definitivamente, estas ciudades dispondrán de más instrumentos jurídicos para regular las segundas residencias. Esto podría afectar tanto al atractivo inversor de determinadas zonas como a los ingresos potenciales por alquiler.

La iniciativa ya está suscitando polémica. Parte de los propietarios de inmuebles considera que unas normas más estrictas podrían limitar en exceso el derecho a disponer de su propio patrimonio. Al mismo tiempo, los representantes del sector hotelero y los defensores de una regulación más estricta de los alquileres turísticos apoyan las medidas destinadas a devolver más apartamentos al mercado de alquiler a largo plazo. El efecto final dependerá de qué normas concretas apliquen las distintas ciudades tras la aprobación del marco europeo.

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¡Recuerde! El Parlamento chipriota está examinando proyectos de ley que podrían cambiar significativamente las condiciones de compra de inmuebles para los ciudadanos de países fuera de la Unión Europea. Las iniciativas prevén límites cuantitativos para los inmuebles, prohibiciones geográficas y requisitos de transparencia en las transacciones. Lea más sobre las restricciones propuestas, las estadísticas de compras extranjeras y cómo prepararse para los posibles cambios en el mercado inmobiliario de Chipre.