A UE poderá restringir a compra de uma segunda habitação: o que vai mudar

A UE está a preparar um novo quadro para as cidades que enfrentam uma escassez de habitação acessível. As autoridades locais poderão regulamentar de forma mais rigorosa os arrendamentos de curta duração, os apartamentos turísticos e, em casos específicos, as segundas residências. Saiba mais sobre onde poderão surgir essas restrições, de acordo com que critérios serão aplicadas e o que isso significa para os proprietários e compradores de imóveis

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A Comissão Europeia propõe conceder mais competências às cidades e regiões para combater a escassez de habitação acessível. Em zonas com graves problemas habitacionais, as autoridades locais poderão restringir os arrendamentos de curta duração, os apartamentos turísticos e, sob determinadas condições, a aquisição de uma segunda habitação. No entanto, não está prevista uma proibição geral de segundas habitações na UE.

No artigo anterior, apresentámos informações sobre as cidades mais caras do mundo para viver em 2026, de acordo com o ranking da Numbeo.

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O que propõe exatamente a Comissão Europeia?

A Comissão Europeia apresentou, a 9 de setembro de 2026, a «Affordable Housing Act» – um projeto de regulamento que visa conferir às autoridades nacionais, regionais e locais regras mais claras para combater a escassez de habitação acessível. O documento não impõe restrições uniformes para toda a UE, mas cria um quadro comum, ao abrigo do qual cidades e regiões específicas poderão comprovar a existência de uma crise habitacional e implementar medidas locais.

Trata-se, sobretudo, de cidades, ilhas e regiões turísticas, onde a procura por habitação excede significativamente a oferta. A Comissão Europeia salienta expressamente que o problema pode ser agravado por diversas formas de utilização da habitação que não constituem a residência principal, nomeadamente o arrendamento de curta duração, as segundas residências e as habitações devolutas. As autoridades locais já tentam regulamentar estes segmentos, mas até agora têm-no feito sem um sistema de avaliação europeu comum.

As novas regras devem proporcionar às cidades maior segurança jurídica, mas não poderes ilimitados. Quaisquer medidas devem ser fundamentadas, necessárias, proporcionadas e aplicadas apenas em territórios onde os dados confirmem a existência do problema. Ou seja, a mera existência de um grande número de segundas residências ou apartamentos turísticos não implicará, por si só, uma proibição automática.

Num artigo anterior, falámos sobre os melhores países para a compra de imóveis por estrangeiros em 2026.

Onde e em que condições poderão surgir restrições?

As novas medidas não poderão ser aplicadas em todo o território do país, mas apenas onde as autoridades consigam comprovar a existência de uma pressão significativa sobre o mercado imobiliário. Para tal, a Comissão Europeia propõe a utilização de um conjunto de indicadores de acessibilidade, em vez de um único critério universal para toda a UE.

Entre os fatores que podem ser tidos em conta:

- Relação entre o custo da habitação e os rendimentos da população

- Percentagem do rendimento que as famílias gastam no arrendamento

- Evolução dos preços imobiliários nos últimos anos

- Déficit de habitação acessível e oferta limitada

- Percentagem de apartamentos utilizados como segunda residência ou para arrendamento de curta duração

- Alterações demográficas e pressão turística numa determinada zona

É precisamente por isso que o referido parâmetro de oito rendimentos anuais por habitação não deve ser interpretado como um limiar automático, a partir do qual a cidade passará imediatamente a ter o direito de impor proibições. Trata-se apenas de um dos possíveis indicadores, e a decisão deve basear-se numa avaliação abrangente da situação.

É provável que os novos mecanismos sejam relevantes, sobretudo, para cidades turísticas populares, ilhas e centros históricos, onde os imóveis são ativamente adquiridos como segundas residências ou convertidos em arrendamentos turísticos. É precisamente nessas zonas que o conflito entre os interesses dos investidores, do setor turístico e dos residentes locais é atualmente mais acentuado.

Anteriormente, falámos sobre o mercado imobiliário da Turquia em 2026: onde comprar habitação e a que os investidores devem prestar atenção.

Que restrições podem as cidades implementar?

A Comissão Europeia não propõe um conjunto único de proibições para todos os países. Em vez disso, as cidades e regiões poderão adaptar as medidas à situação local, desde que comprovem que estas são realmente necessárias para melhorar a acessibilidade à habitação.

Entre os instrumentos possíveis:

- Restrições ou quotas para arrendamentos de curta duração através do Airbnb e plataformas semelhantes

- Limites ao número de apartamentos turísticos em áreas específicas

- Requisitos adicionais para o registo e utilização de habitações que não sejam a residência principal

- Restrições à compra de uma segunda habitação em zonas com maior escassez

- Regras específicas para apartamentos vazios que não são utilizados como residência permanente há muito tempo

O princípio fundamental é a proporcionalidade. A cidade não poderá simplesmente proibir segundas residências ou arrendamentos turísticos sem uma justificação suficiente. As restrições devem estar ligadas a um problema específico, a um território específico e ser comprovadas por dados sobre a situação do mercado local.

No artigo anterior, referimos que a Espanha foi reconhecida pela primeira vez como o melhor país para investir em imóveis na Europa.

O que é que isto significa para os proprietários e compradores de imóveis?

Para os proprietários de segundas residências e investidores, a principal mudança reside no facto de as regras poderem variar significativamente de cidade para cidade. A compra de um apartamento para residência sazonal, para posterior arrendamento ou para investimento já não implicará oportunidades idênticas, mesmo dentro de um mesmo país. Antes de fechar um negócio, será necessário verificar as restrições locais, o estatuto da zona e as regras de utilização do imóvel.

O maior risco surgirá nos centros turísticos com escassez de habitação, onde as autoridades locais já restringem ativamente o arrendamento de curta duração. Se os novos poderes forem definitivamente aprovados, essas cidades passarão a dispor de mais instrumentos jurídicos para regulamentar as segundas residências. Isto poderá afetar tanto a atratividade de investimento de determinadas zonas como o rendimento potencial proveniente do arrendamento.

A iniciativa já está a suscitar controvérsias. Parte dos proprietários de imóveis considera que regras mais rigorosas podem restringir excessivamente o direito de dispor do próprio património. Ao mesmo tempo, os representantes do setor hoteleiro e os defensores de uma regulamentação mais rigorosa do arrendamento turístico apoiam as medidas destinadas a devolver mais apartamentos ao mercado de arrendamento de longa duração. O efeito final dependerá das regras específicas que cada cidade vier a adotar após a aprovação do quadro europeu.

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Lembrar! O Parlamento cipriota está a analisar projetos de lei que podem alterar significativamente as condições de compra de imóveis para cidadãos de países fora da União Europeia. As iniciativas prevêem limites quantitativos para os imóveis, restrições geográficas e requisitos de transparência nas transações. Leia mais sobre as restrições propostas, as estatísticas de compras estrangeiras e como se preparar para possíveis mudanças no mercado imobiliário de Chipre.