L'UE pourrait restreindre l'achat d'une résidence secondaire: ce qui va changer

L'UE prépare un nouveau cadre destiné aux villes confrontées à une pénurie de logements abordables. Les autorités locales pourront réglementer plus strictement les locations de courte durée, les appartements touristiques et, dans certains cas, les résidences secondaires. Découvrez où ces restrictions pourraient s'appliquer, selon quels critères elles seront mises en place et ce que cela signifie pour les propriétaires et les acheteurs immobiliers

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La Commission européenne propose de donner davantage de pouvoirs aux villes et aux régions pour lutter contre la pénurie de logements abordables. Dans les zones confrontées à une forte pression immobilière, les autorités locales pourront limiter les locations de courte durée, les appartements touristiques et, sous certaines conditions, l’achat d’un résidence secondaire. Toutefois, aucune interdiction générale des résidences secondaires n’est prévue au sein de l’UE.

Dans notre précédent article, nous avons fourni des informations sur les villes les plus chères au monde où vivre en 2026 selon le classement Numbeo.

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Que propose exactement la Commission européenne?

Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a présenté l’« Affordable Housing Act », un projet de règlement visant à fournir aux autorités nationales, régionales et locales des règles plus précises pour lutter contre la pénurie de logements abordables. Ce document n’impose pas de restrictions uniformes à l’ensemble de l’UE, mais établit un cadre commun permettant à certaines villes et régions de démontrer l’existence d’une crise du logement et de mettre en place des mesures locales.

Il s’agit avant tout des villes, des îles et des régions touristiques où la demande de logements dépasse largement l’offre. La Commission européenne souligne clairement que le problème peut être aggravé par diverses formes d’utilisation des logements qui ne constituent pas la résidence principale, notamment la location à court terme, les résidences secondaires et les logements vacants. Les autorités locales tentent déjà de réglementer ces segments, mais elles l’ont fait jusqu’à présent sans s’appuyer sur un système d’évaluation européen commun.

Les nouvelles règles devraient apporter davantage de sécurité juridique aux villes, sans pour autant leur conférer des pouvoirs illimités. Toute mesure devra être justifiée, nécessaire, proportionnée et ciblée uniquement sur les territoires où les données confirment l’existence d’un problème. Autrement dit, la simple présence d’un grand nombre de résidences secondaires ou d’appartements touristiques n’entraînera pas automatiquement une interdiction.

Dans notre article précédent, nous avons présenté les meilleurs pays pour l’achat immobilier par des étrangers en 2026.

Où et dans quelles conditions des restrictions pourraient-elles être mises en place?

Les nouvelles mesures ne pourront pas s’appliquer sur l’ensemble du territoire national, mais uniquement là où les autorités pourront prouver l’existence d’une pression importante sur le marché du logement. À cette fin, la Commission européenne propose d’utiliser un ensemble d’indicateurs d’accessibilité, plutôt qu’un critère unique et universel pour l’ensemble de l’UE.

Parmi les facteurs pouvant être pris en compte :

- Le rapport entre le coût du logement et les revenus de la population

- La part du revenu que les ménages consacrent au loyer

- L'évolution des prix de l'immobilier au cours des dernières années

- La pénurie de logements abordables et l'offre limitée

- La proportion d'appartements utilisés comme résidence secondaire ou pour la location de courte durée

- Les changements démographiques et la fréquentation touristique d’une zone donnée

C’est précisément pour cette raison que le seuil mentionné de huit revenus annuels par logement ne doit pas être considéré comme un seuil automatique au-delà duquel une ville obtiendrait immédiatement le droit d’imposer des interdictions. Il ne s’agit que d’un indicateur parmi d’autres, et la décision doit reposer sur une évaluation globale de la situation.

Selon toute vraisemblance, ces nouveaux mécanismes concerneront avant tout les villes touristiques prisées, les îles et les centres historiques, où les logements sont activement rachetés pour servir de résidences secondaires ou transformés en locations touristiques. C’est précisément dans ces zones que le conflit d’intérêts entre les investisseurs, le secteur touristique et les habitants locaux est actuellement le plus vif.

Nous avons précédemment abordé le sujet du marché immobilier turc en 2026 : où acheter un logement et ce à quoi les investisseurs doivent prêter attention.

Quelles restrictions les villes peuvent-elles mettre en place?

La Commission européenne ne propose pas un ensemble unique d'interdictions pour tous les pays. En revanche, les villes et les régions pourront adapter les mesures à la situation locale, à condition de prouver qu’elles sont réellement nécessaires pour améliorer l’accessibilité au logement.

Parmi les outils possibles :

- Des restrictions ou des quotas sur les locations de courte durée via Airbnb et les plateformes similaires

- Des limites sur le nombre d’appartements touristiques dans des quartiers spécifiques

- Des exigences supplémentaires en matière d’enregistrement et d’utilisation d’un logement qui ne sert pas de résidence principale

- Des restrictions sur l’achat d’une résidence secondaire dans les zones où la pénurie est la plus forte

- Des règles spécifiques pour les logements vacants qui ne sont pas utilisés comme résidence principale depuis longtemps

Le principe clé est celui de la proportionnalité. La ville ne pourra pas simplement interdire les résidences secondaires ou les locations touristiques sans justification suffisante. Les restrictions doivent être liées à un problème concret, à un territoire précis, et étayées par des données sur la situation du marché local.

Dans notre précédent article, nous avons indiqué que l’Espagne a été reconnue pour la première fois comme le meilleur pays d’Europe pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires et les acheteurs immobiliers?

Pour les propriétaires d’une résidence secondaire et les investisseurs, le principal changement réside dans le fait que les règles pourraient varier considérablement d’une ville à l’autre. L’achat d’un appartement à des fins de résidence saisonnière, de location ultérieure ou d’investissement n’offrira plus les mêmes possibilités, même au sein d’un même pays. Avant de conclure une transaction, il faudra vérifier les restrictions locales, le statut du quartier et les règles d’utilisation du bien.

Le risque le plus important concernera les centres touristiques confrontés à une pénurie de logements, où les autorités locales limitent déjà activement les locations de courte durée. Si ces nouvelles compétences sont définitivement adoptées, ces villes disposeront de davantage d’outils juridiques pour réglementer les résidences secondaires. Cela pourrait avoir une incidence tant sur l’attractivité des investissements dans certaines zones que sur les revenus locatifs potentiels.

Cette initiative suscite déjà la polémique. Une partie des propriétaires immobiliers estime que des règles plus strictes pourraient restreindre de manière excessive le droit de disposer de ses biens. Dans le même temps, les représentants du secteur hôtelier et les partisans d’une réglementation plus stricte de la location touristique soutiennent ces mesures, qui devraient permettre de ramener davantage d’appartements sur le marché locatif à long terme. L’impact final dépendra des règles précises que chaque ville mettra en place après l’adoption du cadre européen.

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