У ЄС можуть обмежити купівлю другого житла: що зміниться

ЄС готує нову рамку для міст, які стикаються з дефіцитом доступного житла. Місцева влада зможе жорсткіше регулювати короткострокову оренду, туристичні квартири та в окремих випадках друге житло. Дізнайтеся більше про те, де можуть з’явитися такі обмеження, за якими критеріями їх запроваджуватимуть і що це означає для власників та покупців нерухомості

Замовляйте професійну консультацію юриста з нерухомості від Visit World, щоб безпечно провести угоду, уникнути ризиків і захистити свої інтереси в будь-якій юрисдикції

ЗАМОВИТИ КОНСУЛЬТАЦІЮ

Єврокомісія пропонує дати містам і регіонам більше повноважень для боротьби з дефіцитом доступного житла. У районах із серйозним житловим тиском місцева влада зможе обмежувати короткострокову оренду, туристичні квартири та за певних умов купівлю другого житла. Водночас загальної заборони на другі квартири в ЄС не планують.

У попередньому матеріалі ми надали інформацію про найдорожчі міста світу для проживання у 2026 році за рейтингом Numbeo.

Плануєте купівлю нерухомості за кордоном? Перед укладенням угоди важливо врахувати не лише ціну квадратного метра, а й податкові зобов’язання, обмеження для іноземців, перевірку права власності та додаткові витрати. Юристи з нерухомості від Visit World допоможуть проаналізувати об’єкт, оцінити юридичні ризики та супроводити вас на всіх етапах угоди: від первинної консультації до підписання договору. Отримайте професійну підтримку та впевненість у кожному кроці.

Що саме пропонує Єврокомісія?

Єврокомісія 9 вересня 2026 року представила Affordable Housing Act – проєкт регламенту, який має дати національній, регіональній та місцевій владі чіткіші правила для боротьби з дефіцитом доступного житла. Документ не вводить єдині обмеження для всього ЄС, а створює спільну рамку, за якою окремі міста та регіони зможуть доводити наявність житлової кризи й запроваджувати локальні заходи.

Йдеться насамперед про міста, острови та туристичні регіони, де попит на житло значно перевищує пропозицію. Єврокомісія прямо зазначає, що проблему можуть посилювати різні форми використання житла не як основного місця проживання, зокрема короткострокова оренда, другі квартири та порожні помешкання. Місцева влада вже намагається регулювати ці сегменти, але досі робила це без єдиної європейської системи оцінки.

Нові правила мають дати містам більше юридичної визначеності, але не необмежені повноваження. Будь-які заходи повинні бути обґрунтованими, необхідними, пропорційними та спрямованими лише на території, де проблему підтверджують дані. Тобто сама наявність великої кількості другого житла або туристичних квартир ще не означатиме автоматичної заборони.

У попередньому матеріалі ми розповідали про найкращі країни для купівлі нерухомості іноземцями у 2026 році.

Де і за яких умов можуть з’явитися обмеження?

Нові заходи зможуть застосовувати не по всій території країни, а лише там, де влада зможе довести наявність серйозного тиску на ринок житла. Для цього Єврокомісія пропонує використовувати набір показників доступності, а не один універсальний критерій для всього ЄС.

Серед факторів, які можуть враховуватися:

- Співвідношення вартості житла та доходів населення

- Частка доходу, яку домогосподарства витрачають на оренду

- Динаміка цін на нерухомість за останні роки

- Дефіцит доступного житла та обмежена пропозиція

- Частка квартир, що використовуються як друге житло або для короткострокової оренди

- Демографічні зміни та туристичне навантаження на конкретний район

Саме тому згаданий орієнтир у вісім річних доходів за житло не варто сприймати як автоматичний поріг, після якого місто одразу отримає право вводити заборони. Це лише один із можливих індикаторів, а рішення має ґрунтуватися на комплексній оцінці ситуації.

Найімовірніше, нові механізми будуть актуальні насамперед для популярних туристичних міст, островів та історичних центрів, де житло активно викуповують як другі квартири або переводять у туристичну оренду. Саме в таких районах конфлікт між інтересами інвесторів, туристичного бізнесу та місцевих мешканців зараз є найгострішим.

Раніше ми розповідали про ринок нерухомості Туреччини у 2026 році: де купувати житло та на що звернути увагу інвесторам.

Які обмеження можуть запроваджувати міста?

Єврокомісія не пропонує єдиний набір заборон для всіх країн. Натомість міста та регіони зможуть адаптувати заходи під локальну ситуацію, якщо доведуть, що вони справді необхідні для покращення доступності житла.

Серед можливих інструментів:

- Обмеження або квоти на короткострокову оренду через Airbnb та подібні платформи

- Ліміти на кількість туристичних квартир у конкретних районах

- Додаткові вимоги до реєстрації та використання житла не як основного місця проживання

- Обмеження на купівлю другого житла у зонах із найсильнішим дефіцитом

- Окремі правила для порожніх квартир, які тривалий час не використовуються як постійне житло

Ключовий принцип – пропорційність. Місто не зможе просто заборонити другі квартири або туристичну оренду без достатнього обґрунтування. Обмеження мають бути прив’язані до конкретної проблеми, конкретної території та підтверджені даними про стан місцевого ринку.

Раніше ми розповідали, що ціни на житло в ЄС зросли на 65% за 10 років.

Що це означає для власників і покупців нерухомості?

Для власників другого житла та інвесторів головна зміна полягає в тому, що правила можуть стати значно різнішими від міста до міста. Купівля квартири для сезонного проживання, подальшої оренди або інвестицій уже не означатиме однакові можливості навіть у межах однієї країни. Перед угодою доведеться перевіряти локальні обмеження, статус району та правила використання об’єкта.

Найбільший ризик виникне у туристичних центрах із дефіцитом житла, де місцева влада вже активно обмежує короткострокову оренду. Якщо нові повноваження будуть остаточно погоджені, такі міста отримають більше юридичних інструментів для регулювання другого житла. Це може вплинути і на інвестиційну привабливість окремих районів, і на потенційний дохід від оренди.

Ініціатива вже викликає суперечки. Частина власників нерухомості вважає, що жорсткіші правила можуть надмірно обмежувати право розпоряджатися власним майном. Водночас представники готельного бізнесу та прихильники жорсткішого регулювання туристичної оренди підтримують заходи, які мають повернути більше квартир на довгостроковий ринок. Остаточний ефект залежатиме від того, які саме правила запровадять окремі міста після ухвалення європейської рамки.