В ЕС могут ограничить покупку второго жилья: что изменится

ЕС разрабатывает новую концепцию для городов, сталкивающихся с дефицитом доступного жилья. Местные власти смогут более жестко регулировать краткосрочную аренду, туристические квартиры и, в отдельных случаях, второе жилье. Узнайте больше о том, где могут появиться такие ограничения, по каким критериям их будут вводить и что это означает для владельцев и покупателей недвижимости

Заказывайте профессиональную консультацию юриста по недвижимости от Visit World, чтобы безопасно провести сделку, избежать рисков и защитить свои интересы в любой юрисдикции

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Еврокомиссия предлагает предоставить городам и регионам больше полномочий для борьбы с дефицитом доступного жилья. В районах с серьезной жилищной напряженностью местные власти смогут ограничивать краткосрочную аренду, сдачу квартир туристам и, при определенных условиях, покупку второго жилья. В то же время вводить полный запрет на приобретение вторых квартир в ЕС не планируется.

В предыдущем материале мы предоставили информацию о самых дорогих городах мира для проживания в 2026 году по рейтингу Numbeo.

Планируете покупку недвижимости за границей? Перед заключением сделки важно учесть не только цену квадратного метра, но и налоговые обязательства, ограничения для иностранцев, проверку права собственности и дополнительные расходы. Юристы по недвижимости от Visit World помогут проанализировать объект, оценить юридические риски и сопроводить вас на всех этапах сделки: от первичной консультации до подписания договора. Получите профессиональную поддержку и уверенность в каждом шаге.

Что именно предлагает Еврокомиссия?

9 сентября 2026 года Еврокомиссия представила Affordable Housing Act — проект регламента, который должен предоставить национальным, региональным и местным властям более четкие правила для борьбы с дефицитом доступного жилья. Документ не вводит единые ограничения для всего ЕС, а создает общую рамку, в рамках которой отдельные города и регионы смогут доказывать наличие жилищного кризиса и вводить локальные меры.

Речь идет прежде всего о городах, островах и туристических регионах, где спрос на жилье значительно превышает предложение. Еврокомиссия прямо отмечает, что проблему могут усугублять различные формы использования жилья не в качестве основного места проживания, в частности краткосрочная аренда, вторые квартиры и пустующие помещения. Местные власти уже пытаются регулировать эти сегменты, но до сих пор делали это без единой европейской системы оценки.

Новые правила должны дать городам больше правовой определенности, но не неограниченные полномочия. Любые меры должны быть обоснованными, необходимыми, соразмерными и направленными только на те территории, где проблема подтверждается данными. То есть само наличие большого количества второго жилья или туристических квартир еще не будет означать автоматического запрета.

В предыдущем материале мы рассказывали о лучших странах для покупки недвижимости иностранцами в 2026 году.

Где и при каких условиях могут появиться ограничения?

Новые меры смогут применяться не на всей территории страны, а только там, где власти смогут доказать наличие серьёзного давления на рынок жилья. Для этого Еврокомиссия предлагает использовать набор показателей доступности, а не один универсальный критерий для всего ЕС.

Среди факторов, которые могут учитываться:

- Соотношение стоимости жилья и доходов населения

- Доля дохода, которую домохозяйства тратят на аренду

- Динамика цен на недвижимость за последние годы

- Дефицит доступного жилья и ограниченное предложение

- Доля квартир, используемых в качестве второго жилья или для краткосрочной аренды

- Демографические изменения и туристическая нагрузка на конкретный район

Именно поэтому упомянутый ориентир в восемь годовых доходов за жилье не стоит воспринимать как автоматический порог, после которого город сразу получит право вводить запреты. Это лишь один из возможных индикаторов, а решение должно основываться на комплексной оценке ситуации.

Скорее всего, новые механизмы будут актуальны прежде всего для популярных туристических городов, островов и исторических центров, где жилье активно скупают в качестве вторых квартир или переводят в туристическую аренду. Именно в таких районах конфликт между интересами инвесторов, туристического бизнеса и местных жителей сейчас наиболее остр.

Ранее мы рассказывали о рынке недвижимости Турции в 2026 году: где покупать жилье и на что обратить внимание инвесторам.

Какие ограничения могут вводить города?

Еврокомиссия не предлагает единый набор запретов для всех стран. Вместо этого города и регионы смогут адаптировать меры к местной ситуации, если докажут, что они действительно необходимы для улучшения доступности жилья.

Среди возможных инструментов:

- Ограничения или квоты на краткосрочную аренду через Airbnb и подобные платформы

- Лимиты на количество туристических квартир в конкретных районах

- Дополнительные требования к регистрации и использованию жилья не в качестве основного места проживания

- Ограничения на покупку второго жилья в зонах с самым сильным дефицитом

- Отдельные правила для пустующих квартир, которые длительное время не используются в качестве постоянного жилья

Ключевой принцип — пропорциональность. Город не сможет просто запретить вторые квартиры или туристическую аренду без достаточного обоснования. Ограничения должны быть привязаны к конкретной проблеме, конкретной территории и подтверждены данными о состоянии местного рынка.

В предыдущем материале мы рассказывали, что Испания впервые признана лучшей страной для инвестиций в недвижимость в Европе.

Что это означает для владельцев и покупателей недвижимости?

Для владельцев второго жилья и инвесторов главное изменение заключается в том, что правила могут значительно различаться от города к городу. Покупка квартиры для сезонного проживания, последующей сдачи в аренду или инвестиций уже не будет означать одинаковые возможности даже в пределах одной страны. Перед заключением сделки придется проверять местные ограничения, статус района и правила использования объекта.

Наибольший риск возникнет в туристических центрах с дефицитом жилья, где местные власти уже активно ограничивают краткосрочную аренду. Если новые полномочия будут окончательно согласованы, такие города получат больше юридических инструментов для регулирования второго жилья. Это может повлиять как на инвестиционную привлекательность отдельных районов, так и на потенциальный доход от аренды.

Инициатива уже вызывает споры. Часть владельцев недвижимости считает, что более жесткие правила могут чрезмерно ограничивать право распоряжаться собственным имуществом. В то же время представители гостиничного бизнеса и сторонники более жесткого регулирования туристической аренды поддерживают меры, которые должны вернуть больше квартир на рынок долгосрочной аренды. Окончательный эффект будет зависеть от того, какие именно правила введут отдельные города после принятия европейской рамочной программы.

Покупка жилья в другой стране - это не только инвестиция, но и серьезная юридическая процедура. Ошибки в документах, неучтенные налоги или ограничения для иностранцев могут привести к финансовым потерям. Консультация юриста по недвижимости от Visit World поможет вам безопасно оформить сделку, проверить продавца и избежать скрытых рисков. Обращайтесь к специалистам, чтобы сделать покупку недвижимости за рубежом максимально прозрачной и защищенной.

Напомним! Кипрский парламент рассматривает законопроекты, которые могут существенно изменить условия покупки недвижимости для граждан стран за пределами Евросоюза. Инициативы предусматривают количественные лимиты на объекты, географические запреты и требования по прозрачности сделок. Читайте подробнее о предложенных ограничениях, статистике иностранных покупок и о том, как подготовиться к возможным изменениям на рынке недвижимости Кипра.

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Туристический гайд для 200 стран мира;

Юридическая консультация от локального специалиста по визовым и миграционным вопросам;

Туристическое страхование по всему миру (для получения услуг выберите интересующую вас страну и гражданство);

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.