Порівняння переваг і недоліків нерухомості вбереже вас від майбутніх несподіванок на етапі пошуку, купівлі, а потім і загальної експлуатації. Дізнайтеся детальніше про мінуси та плюси інвестування в нерухомість, а також де шукати нерухомість для інвестування

Нерухомість – це актив, який знизить загальний інвестиційний ризик вашого портфеля. Однак покупка та утримання нерухомості для приросту капіталу вимагає активної участі та достатнього обсягу знань. Також, як і будь-яке інвестування, придбання площ має свої плюси та мінуси. Про переваги та недоліки інвестування в нерухомість розповідаємо далі. 

Переваги інвестування в нерухомість 

1. Нерухомість забезпечує постійний прибуток

Якщо інвестор купує нерухомість, яку планує здавати в оренду, це забезпечує йому потік щомісячних орендних платежів. Безумовно варто враховувати і можливі витрати, зокрема, виплата іпотечних платежів, податки на майно, витрати на обслуговування, однак зазвичай вони не перевищують суму орендної плати та забезпечують стабільний дохід. 

2. Нерухомість зростає у вартості

Залежно від регіону нерухомість має тенденцію дорожчати. Тобто правильно підібрана площа буде поступово дорожчати і, як правило, зі швидкістю, яка набагато перевищує річну інфляцію. Також навіть невеликі вклади в нерухомість можуть суттєво збільшити її вартість, зокрема ремонтні роботи. 

3.  Нерухомість можна придбати за ціною, нижчою від ринкової

Ринок нерухомості має певні аномалії, зокрема інвестор може придбати нерухомість за ціною, нижчою від ринкової, наприклад, якщо власнику необхідно швидко продати житло, а ви володієте достатнім обсягом готівки. Однак, щоб скористатись даною особливістю важливо добре знати місцеві ринкові ціни або ж скористатись послугами агента з нерухомості. 

4. Нерухомість забезпечує захист від інфляції

Інфляція знижує вартість багатьох інвестицій. Ціни з часом зростають через зниження вартості грошей. Наприклад, якщо ваш річний прибуток від портфеля акцій становив 5,5%, враховуючи середні темпи інфляції, ваш фактичний прибуток становив лише 3,9%. 

Водночас інвестиції в нерухомість історично йдуть в ногу з інфляцією, і це насправді є чудовим  захистом від цього процесу. 

Тобто, наприклад, зі зростанням ціни на продукти зростає і орендна плата та вартість нерухомості. Водночас щомісячний розмір іпотечного платежу залишається стабільним. Також разом з інфляцією зростає і вартість самого майна.

5. Нерухомість має унікальні податкові пільги

Податкові пільги на нерухомість дозволяють інвесторам з часом збільшувати свої статки. Зазвичай уряд пропонує податкові  пільги інвесторам у нерухомість. До них відносяться  амортизація  та значно нижчі ставки податку на довгостроковий прибуток. 

Також інвестор не платить  податок на прибуток при збільшенні вартості майна, доки ви його не продасте, що може відбутися лише через кілька років після початкових інвестицій. Також законодавство певних країн дозволяє перевести прибуток на іншу інвестицію в нерухомість, тим самим подовжуючи період відстрочки оподаткування ще більше. Ці механізми дозволяють потенційно уникати податку на прибуток від продажу нерухомості протягом усього життя.

6. Інвестування в нерухомість дозволяє використовувати кредитне плече

Кредитне плече – це використання позикового капіталу для придбання або збільшення потенційного прибутку від інвестицій. Тобто, наприклад, з початковими інвестиціями в 30 000 доларів ви отримуєте можливість контролювати і отримувати всі переваги володіння активом вартістю 150 000 доларів. 

7. Нерухомість – це актив, який можна легко контролювати

Дохід від акцій чи облігацій може непередбачувано збільшуватись, чи зменшуватись. Дані процеси інвестор ніяк не може контролювати. З нерухомістю все трішки інакше, активний інвестор може шукати найкращі пропозиції, контролювати витрати, оцінювати, хто з претендентів стане орендарем, і вирішувати, коли продавати.  У такий спосіб Ви зможете збільшити контроль над заробітком. 

8. Диверсифікація

Інвестиції в нерухомість також є хорошим способом диверсифікації інвестиційного портфеля, що знижує загальний ризик.

9. Інвестиції в нерухомість легше опанувати

Інвестору, який тільки розпочинає свій шлях може бути важко зрозуміти як працює фондовий ринок чи складні алгоритми для отримання прибутку від цінних паперів. Водночас багато людей певною мірою вже знайомі з ринком нерухомості.  

10. Матеріальний актив

Нерухомість – це матеріальний актив, який інвестор може побачити та торкнутися. Це забезпечує відчуття безпеки та контролю над інвестиціями.

Недоліки інвестування в нерухомість

1. Інвестиції в нерухомість – це довга робота

Як правило, щоб отримувати великий прибуток від нерухомості потрібно багато часу. Також це можливо лише за умовою, що ви розумно купуєте та інвестуєте достатньо, щоб належним чином підтримувати нерухомість. Також в залежності від типу придбаного майна та характеру ваших орендарів може знадобитися витратити значну кількість часу на управління майном. Тобто, якщо інвестор планує самостійно керувати власністю, це може означати, що ви не зможете брати відпустку роками.

2. Дохід від нерухомості може змінюватись

В періоди слабкого попиту нерухомість може взагалі не здаватися в оренду або не вийде підняти орендну ставку настільки, наскільки хотілося б. Також певні економічні кризи, політична нестабільність чи стихійні лиха можуть вплинути на вартість майна. 

3. Нерухомість потребує обслуговування

Проблеми з технічним обслуговуванням можуть виникати несподівано, наприклад, зламається пральна машина чи протече дах. Витрати на ремонт чи заміну побутових приладів можуть зменшити прогнозований прибуток. 

4. Нерухомість вимагає часу та уваги

Перш за все інвестору доведеться витратити чимало часу, щоб обрати найкращий район та знайти найбільш вдале житло. Для роботи з орендарями можна найняти менеджера з нерухомості, але для роботи з менеджером також знадобиться певний час. 

5. Високі витрати на операції з нерухомістю

Витрати, пов’язані з купівлею та продажем нерухомості (комісійні, страхування права власності, комісію за оформлення позики та різноманітні витрати на закриття) можуть легко звести нанівець підвищення ринкової вартості нерухомості. 

6. Можливий контроль над розміром орендної плати може зменшити дохід

Якщо ви інвестуєте в житлові приміщення, існує ймовірність того, що місцева влада запровадить контроль над орендною платою, що суттєво обмежить вашу можливість підвищувати орендну плату.

7. Доходи від нерухомості підлягають оподаткуванню

Поточний дохід від нерухомості, а також доходи від продажу майна обкладаються податками.

8. Вартість нерухомості може зменшитись

Цілком можливо, що ринкова вартість нерухомості різко впаде, особливо якщо ви купили нерухомість за ціною, близькою до її пікової вартості. 

9. Можливе зниження розміру орендної плати за нерухомість

Під час економічного спаду буває важко знайти орендарів. Якщо даний період затягнеться, ви можете зіткнутися з поточними платежами за іпотеку, технічне обслуговування та комунальні послуги без будь-яких компенсаційних платежів.

10. Нерухомість не є ліквідною

Може бути важко продати нерухомість за короткий проміжок часу. Це може стати проблемою, якщо вам негайно знадобиться велика сума готівки.

11. Ризики відповідальності

Інвестори, які здають нерухомість в оренду, ризикують отримати позов від орендаря, гостя або підрядника, який отримав травму у майні. Щоб пом’якшити потенційну відповідальність, інвестор у нерухомість може придбати страховий поліс орендодавця та вимагати від орендарів придбати страховий поліс орендаря, якщо це дозволено місцевим законодавством орендодавця та орендаря. 

Корисні поради експерта

Антон Тараненко – засновник та CEO онлайн-платформ Visit Ukraine та Visit World, власник міжнародної девелоперської компанії АntaGroup:

Інвестиції в нерухомість є одним з найпопулярніших способів вкладення капіталу. Нерухомість має опору до економічних змін та фінансових коливань. Навіть у випадку фінансової кризи, коли інші інвестиційні інструменти можуть зазнати суттєвого падіння, вартість нерухомості зазвичай залишається рівною та не втрачає вартості дуже стрімко. 

Додатковою перевагою інвестування в нерухомість є можливість отримання постійного доходу. Інвестор може отримувати орендні платежі від орендарів, що створює стабільне та постійне джерело прибутку. Це особливо вигідно, якщо нерухомість знаходиться в стратегічно вигідній локації. Також власність на нерухомість може забезпечити збереження капіталу, оскільки вона може збільшувати свою вартість з часом.

Однак, разом із перевагами нерухомості приходять й мінуси, які необхідно врахувати. Передусім, інвестиція в нерухомість вимагає значних фінансових витрат на придбання та підтримання майна. Покупка нерухомого майна може потребувати значного капіталовкладення, особливо в привабливих місцях з високим попитом. Крім того, власник нерухомості також несе витрати на комунальні послуги, ремонт та обслуговування протягом усього періоду інвестування.

Крім фінансових витрат, інвестиція в нерухомість також вимагає часу та зусиль. Власник має постійно контролювати стан майна, шукати орендарів та розв'язувати будь-які питання, пов'язані з управлінням нерухомістю. Це може бути викликом для тих, хто має обмежений час або не зацікавлений у вирішенні адміністративних питань.

Інвестиції в нерухомість можуть бути вигідним видом вкладення грошей з урахуванням потенційної дохідності та ризиків. Однак, перед інвестуванням в об'єкти нерухомості важливо провести достатню кількість досліджень та консультацій з експертами, щоб зробити обґрунтоване та вдале рішення. Аналізуючи свої фінансові можливості та інвестиційні цілі, інвестор може зробити вдалий вибір щодо свого портфеля інвестиційних інструментів.

Де шукати нерухомість для інвестування?

Інвестиція в нерухомість – приваблива пропозиція для тих, хто мріє про додатковий заробіток, а також шукає можливість отримати дозвіл на постійне проживання чи громадянство в іншій країні.

Перш ніж придбати нерухомість потрібно проаналізувати політичну та економічну ситуацію в країні, яку ви обираєте для вкладення своїх заощаджень. Якщо ви інвестуєте з метою отримання доходу від перепродажу чи здачі в оренду, важливо проаналізувати етапи та темпи розвитку інфраструктурних об’єктів, наявність якісного транспортного сполучення, врахувати туристичний потік та сезонність. Важливо вивчити ринок та зрозуміти його особливості. Особливо зверніть увагу на показники зростання вартості житла протягом року.

Перспективний ринок нерухомості має Туреччина, адже країна очолює рейтинг держав з високим темпом річного зростання вартості житла та входить у п’ятірку найбільш відвідуваних країн світу. За прогнозами експертів інвестиційна привабливість Туреччини у найближчі роки лише продовжить зростати. 

Більшість інвесторів віддають перевагу купівлі у Туреччині апартаментів бізнес-класу, адже таке вкладення є гарним варіантом, як для життя, так і для інвестицій. Детально про переваги інвестування у нерухомість Туреччини читайте тут.

Також за оцінками експертів перспективним є ринок нерухомості Індонезії, зокрема на острові Балі.  За прогнозами розмір чистого прибутку від продажу апартаментів, придбаних на Балі на етапі будівництва через три роки становитиме 44%. При здачі нерухомості в оренду повернути вкладення можна за 5-6 років. 

Однак обираючи нерухомість для інвестування  необхідно ретельно шукати забудовника, краще, щоб він мав міжнародний досвід роботи. Важливо також звертати увагу на тип нерухомості, місце розташування та наявну інфраструктуру. 

Вигідним варіантом інвестування на Балі є придбання апартаментів преміумкласу, зокрема у комплексі ANTA Residence Canggu від надійного міжнародного забудовника ANTA Group. 

ANTA Residence Canggu – готельний комплекс 5* з унікальною інфраструктурою, розташований в одному з найпопулярніших районів Балі – Чангу, за 7 хвилин від океану. Це комплекс апартаментів, в якому все продумано до дрібниць для ідеального відпочинку. 

Інфраструктура ANTA Residence Canggu включає: 

- jungle roof-top (бар з джунглями на даху);

- тропічний пейзажний басейн з видом на океан;

- ресторан і кав'ярня світового рівня;

- підземний паркінг з власним велосипедом;

- коворкінг;

- персональний трансфер на гольф-карі до і з пляжу;

- дитячу зону з нянею;

- школу серфінгу;

- салон краси SPA;

- розумний спортзал;

- місце проведення заходів на даху.

Отже, вже багато років нерухомість є одним з найкращих варіантів інвестування. Однак потенційним інвесторам важливо ретельно оцінити плюси та мінуси інвестування в нерухомість, зокрема своє фінансове становище, можливі ризики та інвестиційні цілі, перш ніж приймати рішення. 

Як заробляти на закордонній нерухомості читайте тут. Ключові фактори інвестиційної привабливості об'єкта нерухомості за посиланням.